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                2019年北京市房地產市場分析

                2019年北京市房地產市場分析


                                   目    錄 

                第一章 2019年北京市房地產市場運營情況

                一、北京市2019年商品房成交情況

                二、北京市2019年二手房市場運營情況

                三、北京市2019年限價房供應量現狀

                四、房地產市場走勢及全年的預測

                第二章 北京市2019年商業辦公市場分析

                第三章 北京市2019年土地市場分析

                第四章 北京市房地產新政對房地產市場產生的影響

                一、新版住房租賃合同發布,明確禁止違法群租

                二、房貸利率將參照最新的LPR市場利率進行制定

                三、新《土地管理法》對房地產業帶來的影響

                四、中央經濟工作會議的召開對房地產帶來的影響

                第五章 總結


                第一章 2019年北京市房地產市場運營情況

                一、北京市2019年商品房成交情況

                2019年,北京市商品房新增供應72447套,同比去年下降10%;成交70662套,上漲58%;成交面積856.45萬,上漲42%;成交均價43044元/,上漲4%;成交金額3686.55億元,上漲47%;目前商品房存量161980套,同比上漲1%。

                2019年北京市房地產市場分析(圖1)

                ?  新房成交好于往年,究其原因,主要在于兩個方面

                一是限競房今年大量集中入市,低價、小戶型、高性價比,拉動了新房市場的成交。從數據看,2019年限競房供應35577套,占整個新商品住宅供應的69.96%,在樓市中占絕對份額。成交20914套,占比56.04%。

                 

                另一方面,高端市場增長強勁,包括頂級別墅和10萬+豪宅成交遠高于去年。這代表改善需求的潛力依然很大,北京客群的結構層次豐富,未來還有更大空間釋放。

                ?  住宅市場成交量價大幅上漲

                2019年北京市住宅新增供應49168套,同比上漲9%;成交37318套,上漲51%;成交面積498.9萬,上漲45%;成交均價53402元/,上漲2%;成交金額2664.23億元,上漲48%;目前存量83367套,同比上漲17%。

                2019年北京住宅各區成交一覽表

                行政區

                成交套數

                成交面積(萬

                成交均價(元/

                成交金額(億元)

                朝陽區

                2839

                64.52

                72332

                466.72

                海淀區

                2268

                27.26

                62178

                169.47

                東城區

                76

                2.9

                79470

                23.08

                西城區

                55

                0.74

                99350

                7.31

                豐臺區

                5948

                78.53

                67507

                530.11

                石景山區

                3629

                38.12

                56557

                215.58

                大興區

                7595

                82.38

                49438

                407.27

                昌平區

                4352

                59.02

                47839

                282.35

                房山區

                1726

                19.97

                35197

                70.3

                通州區

                2225

                24.98

                46137

                115.24

                順義區

                1845

                37.73

                50039

                188.79

                門頭溝區

                920

                14.98

                49590

                74.3

                平谷區

                586

                10.92

                22014

                24.05

                懷柔區

                935

                9.88

                29788

                29.44

                密云區

                1806

                21.79

                21374

                46.58

                延慶區

                517

                5.21

                26210

                13.66

                ?  2019年北京普宅市場成交環比上漲55%

                環比2018年,北京普宅市場成交套數、成交額、成交面積均呈上漲態勢。2019年1月至12月,北京市普宅成交28920套,同比上漲61%;成交面積300.06萬,上漲53%;成交均價46192元/,上漲1%;成交金額1386.04億元,上漲55%。

                ?  別墅市場成交占比上漲58%

                環比2018年,2019年北京別墅市場新增供應不及去年,而成交套數、成交額、成交面積均呈上漲態勢。別墅新增供應4788套,同比下降36%;成交4532套,上漲32%;成交面積138.84萬,上漲41%;成交均價54113元/,上漲12%;成交金額751.28億元,上漲58%;目前存量10647套,同比上漲2%。

                與此同時,2019年北京豪宅市場成交也呈上漲態勢,環比2018年,北京市豪宅成交3866套,同比上漲14%;成交面積60萬,上漲21%;成交均價87812元/,上漲2%;成交金額526.91億元,上漲24%。

                2019年北京寫字樓與商務公寓成交同比去年表現為量價齊跌,新增供應5559套,同比下降45%;成交9979套,上漲3%;成交面積132.46萬,下降4%;成交均價29709元/,下降1%;成交金額393.54億元,下降5%;目前存量43976套,同比下降9%。

                商業新增供應903套,同比下降55%;成交3061套,上漲17%;成交面積45.48萬,下降17%;成交均價31889元/,上漲9%;成交金額145.02億元,下降10%;目前存量21066套,同比下降9%。

                     ?  自住型商品房成交(含共有產權房)同比量跌價漲

                2019年北京自住型商品房、共有產權房新增供應16817套,同比下降27%;成交20304套,上漲164%;成交面積179.62萬,上漲175%;成交均價26933元/,上漲37%;成交金額483.76億元,上漲277%;目前存量13618套,同比下降20%。

                限競房市場成交20914套,成交面積228.98萬,成交均價48418元/,成交金額1108.65億元。

                2019年北京市房地產市場分析(圖2)


                二、北京市2019年二手房市場運營情況

                2019年北京二手房共成交144408套,同比有6%的小幅下滑。雖然其中有被新房分流的原因,但整體上還是說明:樓市沒有走出低迷。

                2019年北京市房地產市場分析(圖3)

                2019年12月,北京二手房業主調漲掛牌價的現象,占比提高1.8個點,達到11.8%。雖然調降的行為仍是主流,但已有所下降。自2019年7月以來,北京二手房掛牌價格連續6個月下降。其中,2019年12月的掛牌均價為58570元/平方米,比6月下降了2.6%。以北京二手房平均掛牌面積85平方米計算,北京單套二手房平均價格降幅超過13萬元。

                12月中下旬以來,二手房的成交量有所回升,據統計,2019年12月,北京二手房網簽量為14162套,環比漲幅達到15%,連續兩個月上漲。這一水平是2019年的月度第三高點,僅次于“小陽春”時期的3月和4月。二手房成交量的升溫還促成了交易價格的小幅提升,據統計,2019年12月,北京二手房交易均價為59126元/平方米,環比微漲1%,同比微漲0.9%。

                2020年,北京二手房市場步入調控后的第四個年頭,北京二手房市場將延續低位穩定態勢,預計2020年全年二手房成交量依舊穩定在15萬套左右,價格波動在5%以內。

                三、北京市2019年限價房供應量現狀

                2019年1-12月,北京市限競房市場成交20914套,成交面積228.98萬,成交均價48418元/,成交金額1108.65億元。

                2019年北京限價房各區成交一覽表

                行政區

                成交套數

                (套)

                成交面積

                (萬

                成交均價

                (元/

                成交金額

                (億元)

                朝陽區

                1437

                27.14

                55403

                45.19

                海淀區

                1486

                14.30

                533.62

                76.30

                豐臺區

                3760

                40.16

                60963

                244.81

                石景山區

                1882

                17.45

                50691

                88.47

                大興區

                6241

                59.73

                46002

                274.78

                昌平區

                2058

                21.47

                50365

                108.14

                房山區

                845

                7.78

                31304

                24.36

                通州區

                273

                2.47

                49500

                12.25

                順義區

                935

                15.13

                46299

                70.06

                門頭溝區

                153

                1.41

                48055

                6.77

                平谷區

                199

                5.92

                17273

                10.23

                懷柔區

                686

                6.57

                29523

                19.39

                密云區

                634

                6.14

                22734

                13.97

                延慶區

                325

                3.28

                26586

                8.73

                四、房地產市場走勢及全年的預測

                目前房價趨于穩定    

                高房價一直都是我國房地產的一個典型“特征”,但隨著剛需買房需求的擴大,再加上國家反復強調要穩定樓市,包括房價的穩定以及供需平衡的穩定。目前,一二線城市房價呈現穩中有降的態勢,三四線城市房價因棚改貨幣化安置退出,也開始由盛轉弱,房地產去庫存已接近尾聲。在種種政策的調控下,樓市的發展也在按著國家的要求走,房價停漲,今年房價整體上趨于穩定。

                未來房價趨于健康    

                未來房價走勢將會回居住屬性,投機炒房者離開,而剛需性購房者將重新成為市場的主力。事實上,房地產也并非會一味的低迷,而是在去投機化后,房價回落到當地剛需能夠承受的區間時,會有更多的人買得起房,屆時房地產市場將會更加繁榮,而且這是可持續的發展。也就是在這樣的前提下,明年的樓市還會迎來更大的變化,因為有3大“新規”將會正式開始實施。

                2020年房地產3大“新規”   

                租購同權顧名思義,租購同權就是以后老百姓租房子可以享受和買房子一樣的待遇,最典型的就是孩子上學之類,只要當地政府正式實施并且完善了這項新規,就會給很多人的生活帶來很大的改善。共有產權房的正式投入這種房子的產權是購房者和國家共有的,房價會比普通的商品房便宜很多。

                目前北京市將掛牌出售三宗地建設共有產權房,這種房子銷售均價29000元/平方米,與周邊當前商品價格3.5至5萬元每平米比較,房價降低了近40%,這是一種福利房,很有可能會成為普通商品房的一個大“威脅”?!锻恋毓芾矸ā沸薷暮髮嵤┻@將會在明年年初開始實施,主要的內容就是集體經營性建設用地可直接拍賣入市以及征地補償增加保障。也就是說,如果以后地價漲了,那么農民就會有更多的補貼,同樣也是一個利好政策。

                第二章 北京市2019年商業辦公市場分析

                2019年北京寫字樓與商務公寓成交同比去年表現為量價齊跌,新增供應5559套,同比下降45%;成交9979套,上漲3%;成交面積132.46萬,下降4%;成交均價29709元/,下降1%;成交金額393.54億元,下降5%;目前存量43976套,同比下降9%。

                商業新增供應903套,同比下降55%;成交3061套,上漲17%;成交面積45.48萬,下降17%;成交均價31889元/,上漲9%;成交金額145.02億元,下降10%;目前存量21066套,同比下降9%。

                2019年,在北京商業地產市場大環境遇冷的情況下,未來供應受限的市場環境仍推動了投資市場爆發式增長。2019年大宗成交總額錄得近800億元人民幣,較2018年成交額翻了一倍。辦公樓物業仍為最受歡迎的資產類別,成交金額約占2019年成交總額的70%。此外,部分被自用型買家或投資機構收購的酒店、零售或綜合體項目也有改造為寫字樓的計劃。

                2019年北京市房地產市場分析(圖4)

                 2019年, 北京甲級寫字樓市場各項指標均出現現象級的變化

                首先,北京甲級寫字樓市場新增供應量創歷史新高。從2019年全年來看,全年供應量超過90萬平米,這是有歷史記錄以來的最高值。上一次出現這樣的情況還要追溯到2007-2009年的時候,但當時也沒有達到單年新增供應量超過90萬平方米。其中,第三季度的新增供應量單季度54萬平米,比2008年到2018年年平均值還要多8萬,比供應量低點2012年到2014年的三年供應量之和還要多8萬平米。

                其次,北京甲級寫字樓市場空置率達到近十年階段性高點。截止到2019年底,北京甲級寫字樓的空置率達到15.9%,這也是從2010年以來的最高值??罩寐矢咂笾饕褪且驗閺?018年開始,整體市場就進入了又一個供應高峰期。2018年的全年供應量達到近81萬平方米,使得整體市場空置率突破10%的市場均衡點,達到10.6%。進入2019年,新項目陸續入市,加之2018年尚未完成去化的累計面積,導致空置率在一年間上升了5.3個百分點接近16%。同時,得益于相對穩定的市場需求,空置率的攀升得到了有效控制,但需要指出穩定的吸納量得益于高品質新項目入市前的提前預租,預租對于空置率的影響大概在1%左右。預計本輪供應高峰將在2020年底基本結束,整體空置率水平也將在2020年觸及最高值。

                    最后,北京甲級寫字樓市場首現十年最大租金降幅。雖然是最大的租金降幅,但整體租金回調幅度依然有限,截止到2019年底整體市場平均租金是383元每月每平方米,年降幅4%左右。面對市場如此大量的供應,以及不斷抬升的空置率水平,可以看出北京市場的租金表現依然堅挺。

                2019年北京市房地產市場分析(圖5)

                 第三章 北京市2019年土地市場分析

                2019年北京市房地產市場分析(圖6)

                2019年,北京市共成交土地78宗,成交面積總計459.06萬平方米,累計土地出讓金額1685.4億元,略高于2018年的土地出讓總金額。平均成交溢價率為9.4%,低于2018年的14%,為近幾年的低點。在成交的50宗住宅用地中,平均溢價率也只有10.5%,其中18宗地塊是底價成交。35宗限競房地塊中,溢價率為零的地塊多達12宗。尤其到了年底,北京更是連續有多宗地塊底價成交。

                2019年12月12日,房山良鄉的住宅地塊由于僅獲得1次網上報價,被中駿以42億元的底價獲得,被業內認為是抄底之舉。商品住房銷售均價不超過35344元/平方米,樓面價僅為11369元/平方米。

                不僅限競房土地的溢價空間少,不限價的商品房用地也出現底價成交。12月5日,北京豐臺區長辛店鎮辛莊村A-46地塊以底價成交,由首開+保利以26億元底價獲得,樓面價僅為3.17萬元/平方米。

                這是因為2019年樓市嚴格調控,大部分房企對土地市場的熱度逐漸降低,北京推出了大量的共有產權和限房價項目也是降低了房企拿地積極性的原因。

                另外,根據北京城市新總規里提出的“優化城市功能和空間布局”、“科學配置資源要素,統籌生產、生活、生態空間”、“著力治理‘大城市病’”、“增強人民群眾獲得感”等具體要求, 2019年開始,北京不再供應F1和F2類用地,均將結合規劃綜合實施方案,在土地入市前把住宅及商辦建筑分開單獨布局。這樣的布局安排,并不意味著供地的時序會有所改變。而是根據新規,會重新劃分成兩個純住宅的地塊和一個純商業辦公的地塊。至于這3個地塊是一起入市還是分別入市,還是會根據土地市場的實際運行狀況進行安排。

                2019年北京市房地產市場分析(圖7)

                 第四章 北京市房地產新政對房地產市場產生的影響

                新版住房租賃合同發布,明確禁止違法群租    

                7月8日,北京市住建委會同北京市市場監管局制定并發布《北京市住房租賃合同》《北京市房屋出租經紀服務合同》《北京市房屋承租經紀服務合同》三個合同示范文本。此舉旨在合理引導住房租賃行為,維護租賃當事人合法權益,減少交易糾紛,降低交易成本。本次合同示范文本主要做了以下兩個方面的調整:一方面,合同適用區分更加明確。另一方面,增加了禁止違法群租的相關要求。

                7月18日,住房和城鄉建設部網站公示了2019年中央財政支持住房租賃市場發展試點入圍城市名單,北京、上海、南京等16個一二線城市入圍。中國網地產研究中心認為,此次16個城市試點名單的公布,充分體現了當前發展租賃市場的風向以及政策支撐力度,此舉也有助于改善租賃住房消費環境,加快形成租購并舉的格局。

                房貸利率將參照最新的LPR市場利率進行制定    

                1、定價基準轉換后,全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%);

                2、二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%);

                3、公告主要針對新發放個人住房貸款利率,存量個人住房貸款利率仍按原合同執行;

                4、房貸調整頻率是最高1年,最低可以不調整。預計未來銀行為了降低自身的銀行賬戶利率風險,會要求客戶每年做一次重定價,根據LPR一年變一次。

                5、該新政自2019年10月8日起,正式實施。

                新《土地管理法》對房地產業帶來的影響    

                2019年8月26日,十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過了全國人大常委會關于修改土地管理法、城市房地產管理法的決定,自2020年1月1日起施行。據了解,新修改的土地管理法從土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地管理等三方面進行了制度完善,其中,最大亮點是掃清了農村集體經營性建設用地入市的法律障礙,這一期盼已久的土地制度改革終于取得重大突破。

                中央經濟工作會議的召開對房地產帶來的影響    

                2019年12月10日~12日在北京召開了中央經濟工作會議,會議指出:“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,全面落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制,促進房地產市場平穩健康發展?!睍h還重申:“要加大城市困難群眾住房保障工作,加強城市更新和存量住房改造提升,做好城鎮老舊小區改造,大力發展租賃住房?!绷硗?,12月17日國務院副總理韓正在住建部召開座談會再次強調要保持房地產市場穩定。

                2019年在“房住不炒”的主基調下,各地出臺的房地產調控政策更加密集,土地市場低位運行,不少城市房價漲幅明顯收窄,重點城市成交規模調整、再度面臨去化壓力,房地產企業的資金面進一步承壓,行業集中度加速提升。

                第五章 總結

                現狀分析:

                ?  土地供給方面,2019年北京住宅用地供應1150公頃,較去年減少50公頃,較2017年減少150公頃,已連續2年減少住宅供地。其中,共有產權住房用地大幅減少,這也是市場遇冷下政策調整的結果;棚戶區改造用地亦大幅收窄,顯示出棚改工作已接近收尾;公租房用地規模大幅增長,保障性住房建設力度顯著增強,多維度住房體系建設進一步完善。

                ?  二手房交易方面,2019年北京二手住宅平均成交價格為56038元/平方米,同比2018年下跌0.64%。實際上,進入存量時代后,北京二手房價持續上漲,2017年最高攀至60825元/平米,2018年出現拐點,十年首次下跌,2019年則再度下探,但幅度很小,與2018年基本持平。

                從每月走勢看,2019年3月從5.3萬余元/平米上漲到5.8萬余元/平米,此后有漲有跌,最高未能突破5.9萬元/平方米,7月過后逐月下跌,年底重新跌回約5.3萬元/平方米。

                此外,從相關價格監測數據來看,2019年掛牌均價,同比2018年下降約5.7%,各月份間小幅波動。價格之所以走低,我們分析認為:2019年“房住不炒”政策方向未變,購房者對價格預期平穩,觀望情緒濃厚,二手房市場呈現房源供應量大于需求的特征,賣方需要小幅降價來達成交易。

                ?  金融政策方面,2019年以來房地產金融定向監管是繼續從緊的。2019年2月,時任銀保監會副主席王兆星就針對房地產市場表示:“繼續緊盯房地產金融風險,要對房地產開發貸款、個人按揭貸款繼續實行審慎的貸款標準?!?/span>

                ?  政府調控方面,2020年房地產調控將注重多方面的平衡。第一,張弛有度確保宏觀經濟穩定與房地產市場穩定實現較好的平衡;第二,因城、因區、因時施策,實現保障自住群體購房需求與抑制非理性需求的平衡;第三,住房、土地等長效機制建設從中長期引導供需平衡。綜合來看,基于以上的三大平衡,中央將繼續堅持“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”、逐步完善房地產長效管理機制,同時各地按照“因城施策”的基本原則適度保持政策優化的靈活性。2020年房地產市場調控的主要目標是重塑房地產與宏觀經濟的關系,轉變經濟發展動能,實現經濟高質量發展。這意味著,房地產將在國民經濟中被重新定位,回歸‘居住屬性’,‘穩’將是未來房地產市場持久的、基本的趨勢。

                未來展望:

                ?  主體調控政策以穩為主,結合市場形勢進行微調

                政策方面,主體調控政策以穩為主,結合市場形勢進行微調。2019年全年北京政策整體保持穩定,市場保持平穩發展態勢。在京津冀協同發展縱深推進、“十三五”收官、城市總規細化落地執行、房住不炒等背景下,預計2020年北京將延續以穩為主的調控基調,短期調控政策將根據市場形勢變化保持微調,保障房地產市場進一步平穩健康發展。

                ?  房地產市場加快向外圍發展,未來宅地市場競爭更趨激烈

                城市總規背景下,房地產市場加快向外圍發展:在城市規劃限制四環以內住宅開發的背景下,2019年土地供應導向五環以外區域,多數地塊成交集中在五環到六環之間。伴隨北京 “留白增綠”用地增加,中心城區建設用地逐步減少,城市規劃細化下,土地市場或將進一步向外圍發展,未來五環以外或將形成新的商業及居住氛圍濃厚、人口密集的區域。

                未來宅地市場競爭更趨激烈:在城市總規下,2020年城鄉建設用地規??s減、平原開發強度降低,同時疊加商辦用地與住宅用地分開供應政策出臺,預計未來宅地市場競爭或將一進步加劇。

                ?  純商品住宅供應或將增加,價格或將出現小幅波動

                預計2020年純商品住宅供應或將增加,價格或將出現小幅波動。在2017-2018年限地價、限房價、70/90政策執行影響下,2019年中低價位、中小戶型產品占據市場主導地位。2019年伴隨土地政策松動,不限價地塊供應增加,純商品住宅用地成交同比規模增長明顯,預計未來商品住宅供應結構或將發生改變,純商品房供應或將有所增加。隨著這部分純商品住宅的逐步入市,房價或將出現小幅波動,但在“穩房價”基調下,預計價格漲幅仍將運行在可控范圍內。

                 


                 
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