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                2021年北京房地產市場分析

                2021年北京市房地產市場分析


                                   目    錄 

                第一章 北京房地產市場綜述 

                一、2021年北京市房地產市場運營情況

                二、北京市2021年商品房成交情況

                三、北京市2021年二手房市場運營情況

                四、北京市2021年限價房供應量現狀

                第二章 北京市2021年商業辦公市場分析

                第三章 北京市2021年土地市場分析

                第四章 政策及熱點分析

                第五章 總結

                 

                 

                 

                 

                第一章 北京房地產市場綜述

                一、2021年北京市房地產市場運營情況

                房地產市場建設情況

                2021年,全市房地產開發企業房屋新開工面積為1895.9萬平方米,同比下降36.9%。其中,住宅新開工面積為1025.9萬平方米,同比下降40.2%;辦公樓為74.6萬平方米,下降42.9%;商業營業用房為107.6萬平方米,下降13.6%。

                全市房屋竣工面積為1983.9萬平方米,同比增長28.3%。其中,住宅竣工面積為981.1萬平方米,增長34.7%;辦公樓為142.9萬平方米,下降41%;商業營業用房為191.6萬平方米,增長1倍。

                房地產市場銷售情況

                2021年,全市商品房銷售面積為1107.1萬平方米,同比增長14%。其中,住宅銷售面積為877.1萬平方米,增長19.6%;辦公樓為55.3萬平方米,下降24.5%;商業營業用房為27.1萬平方米,下降49.2%。

                房地產開發企業到位資金情況

                2021年,全市房地產開發企業到位資金為6524.2億元,同比增長12.1%。其中,定金及預收款為3114.8億元,增長27.1%;自籌資金為1715.6億元,增長22%;國內貸款為923.6億元,下降35.1%。

                二、北京市2021年商品房成交情況

                2021年1-12月,北京市商品房新增供應70540套,同比下降14%;成交87068套,同比上漲23%;成交面積1105.58萬,同比上漲22%;成交均價45900元/,同比上漲5%;成交金額5074.56億元,同比上漲28%;目前存量142316套。

                2021年市場分析(圖1)

                  新房成交好于往年,究其原因,主要在于兩個方面

                一是限競房今年大量集中入市,低價、小戶型、高性價比,拉動了新房市場的成交。從數據看, 2021全年,北京限競房(不含純住宅)新增供應9469套,同比下降70%;成交28087套,同比下降8%;成交面積297.79萬,同比下降7%;成交均價46951元/,同比下降1%;成交金額1398.16億元,同比下降8%;目前存量16019套.

                 

                另一方面,高端市場增長強勁,包括頂級別墅和7萬+豪宅成交遠高于去年。這代表改善需求的潛力依然很大,北京客群的結構層次豐富,未來還有更大空間釋放。

                ?  住宅市場成交量價大幅上漲

                2021全年,北京住宅新增供應59399套,同比上漲9%;成交62800套,同比上漲29%;成交面積795.58萬,同比上漲33%;成交均價52924元/,同比上漲3%;成交金額4210.54億元,同比上漲38%;目前存量72898套:

                2021年北京住宅各區成交一覽表

                行政區

                成交套數

                成交面積(萬

                成交均價(元/

                成交金額(億元)

                朝陽區

                3620

                62.13

                71089

                441.7

                海淀區

                4233

                62.52

                80725

                504.7

                東城區

                293

                5.0

                105470

                52.7

                西城區

                45

                0.71

                107817

                7.63

                豐臺區

                5282

                73.76

                71492

                527.32

                石景山區

                3931

                48.66

                63334

                308.19

                大興區

                13996

                152.6

                47634

                726.91

                昌平區

                6065

                76.15

                48164

                366.78

                房山區

                5941

                57.07

                33754

                192.65

                通州區

                5195

                60.58

                50689

                307.08

                順義區

                7363

                113.06

                47155

                533.14

                門頭溝區

                1038

                13.93

                50470

                70.3

                平谷區

                739

                12.42

                23841

                29.61

                懷柔區

                633

                7.4

                36070

                26.71

                密云區

                3601

                40.8

                21333

                87.04

                延慶區

                679

                7.68

                25956

                19.94

                ?  2021年北京普宅市場成交環比上漲29%

                2021全年,北京住宅新增供應59399套,同比上漲9%;成交62800套,同比上漲29%;成交面積795.58萬,同比上漲33%;成交均價52924元/,同比上漲3%;成交金額4210.54億元,同比上漲38%;目前存量72898套。

                 

                ?  別墅市場成交占比上漲17%

                2021全年,北京別墅新增供應3697套,同比下降18%;成交5075套,同比上漲17%;成交面積156.72萬,同比上漲20%;成交均價47552元/,同比上漲1%;成交金額745.22億元,同比上漲21%;目前存量10643套。

                與此同時,2021全年,北京均價在7萬元/以上豪宅成交8982套,同比上漲113%;成交面積132.15萬,同比上漲112%;成交均價88403元/,同比持平;成交金額1168.26億元,同比上漲112%

                2021全年,北京寫字樓與商務公寓新增供應1298套,同比下降76%;成交7396套,同比上漲14%;成交面積118.72萬,同比下降10%;成交均價26165元/,同比下降20%;成交金額310.63億元,同比下降28%;目前存量34952套。

                2021全年,北京商業新增供應820套,同比下降53%;成交2401套,同比下降6%;成交面積61.08萬,同比下降4%;成交均價26633元/,同比上漲2%;成交金額162.67億元,同比下降1%;目前存量17232套。

                     ?  自住型商品房成交(含共有產權房)同比量跌價漲

                2021全年,成交12332套,同比上漲9%;成交面積107.65萬,同比上漲8%;成交均價33140元/,同比上漲12%;成交金額356.77億元,同比上漲21%;目前存量12199套。

                2021全年,北京限競房(不含純住宅)成交28087套,同比下降8%;成交面積297.79萬,同比下降7%;成交均價46951元/,同比下降1%;成交金額1398.16億元,同比下降8%;目前存量16019套。

                三、北京市2021年二手房市場運營情況

                2021全年,北京二手住宅1-12月成交193187套,同比上漲14%;成交面積1750.06萬,同比上漲15%。

                2021年市場分析(圖2)

                2021年,北京二手房市場今年走過了跌宕起伏的一年。3月,北京二手房市場曾迎來“小陽春”,當月成交22172套,4-6月,成交維持在18000-19000套之間。下半年以來,北京樓市成交萎縮。8月北京二手房住宅成交量為15942套,環比下調10.7%;9月12575套,環比下降21%;10月成交跌破萬套,僅為9340套,環比下降25.7%。11月北京二手房成交止跌企穩,成交套數為11851套。雖然下半年北京二手房成交有所下滑,但全年成交量仍同比上漲。根據中原地產數據,2021年全年北京二手房成交量達到19.25萬套,同比上升14%。

                2021全年北京二手房市場先抑后揚,在經過春節的常規淡季后,二手房網簽量在3月份達到頂峰,并創下近5年單月網簽量新高,但隨后4月份至10月份,二手房網簽量幾乎一路走跌,直到國慶假期之后的11月份,二手房網簽量才止跌,盡管12月份二手房網簽量回暖達到1.5萬套,但縱觀全年,這個數據并不亮眼,2021年北京二手住宅網簽達193106套,與2020年的168849套相比,增加24257套,漲14.3%。

                四、北京市2021年限價房供應量現狀

                2021年,北京市限競房市場成交28087套,同比下降8%;成交面積297.79萬,同比下降7%;成交均價46951元/,同比下降1%;成交金額1398.16億元,同比下降8%;目前存量16019套。

                 

                 

                 

                第二章 北京市2021年商業辦公市場分析

                2021全年,北京寫字樓與商務公寓新增供應1298套,同比下降76%;成交7396套,同比上漲14%;成交面積118.72萬,同比下降10%;成交均價26165元/,同比下降20%;成交金額310.63億元,同比下降28%;目前存量34952套。

                北京商業新增供應820套,同比下降53%;成交2401套,同比下降6%;成交面積61.08萬,同比下降4%;成交均價26633元/,同比上漲2%;成交金額162.67億元,同比下降1%;目前存量17232套。

                后疫情時代, 北京商業地產投資市場活躍度和流動性都得到顯著提升。2021年底,仍有多個交易處于談判階段。北京強勁的基本面增強了資本信心,預計2022 年將有更多優質物業進入市場,市場交易將更為活躍。

                2021年市場分析(圖3)

                2021年, 北京甲級寫字樓市場各項指標均出現現象級的變化

                2021年四季度,北京寫字樓市場延續了前三個季度的活躍態勢,季度內的成交量再創新高,空置率也隨之明顯下降,市場整體呈現向好發展態勢。四季度,北京甲級寫字樓市場迎來三座新項目入市,供應量約為20.7萬平方米;而本季度凈吸納量達到近兩年的新高,累計達40.5萬平方米,較去年同期增長3.4倍。受益于極佳的吸納態勢與活躍的租賃成交,四季度末全市甲級寫字樓空置率降至15%,環比、同比分別下降1.7、0.8個百分點。同期北京甲級寫字樓平均租金為每月每平方米人民幣341元,環比微降0.2%?;仡?021年,北京寫字樓市場租賃需求空前高漲,寫字樓市場強勁勢頭貫穿全年,自三季度以來空置率持續下降,租金則呈現企穩態勢。

                 

                 第三章 北京市2021年土地市場分析

                2021年4季度,北京市土地招拍掛市場供給供應25宗土地,均以掛牌方式出讓。其中,住宅用地12宗、商業辦公用地6宗、工業用地7宗。建設用地面積共計109.26萬平方米,規劃建筑面積共計201.39萬平方米。其中,建設用地面積累計值為774.60萬平方米,環比增加16.42%,同比增加28.74%;規劃建筑面積累計值為1465.06萬平方米,環比增加15.94%,同比增加35.36%。

                2021年市場分析(圖4)

                住宅用地供應分析

                  2021年4季度,北京市完成了年度第三批次新建商品住宅用地集中供應工作。本次供應住宅用地12宗,均為掛牌出讓。建設用地面積61.74萬平方米,規劃建筑面積112.78萬平方米,總起始價335.50億元、本次供地仍采用“房地聯東、一地一策”的精準調控方式,從公布的地價上線來看,平均溢價率7.8%,單宗溢價率均不高于15%。

                2021年市場分析(圖5)2021年市場分析(圖6)

                商業辦公用地供應分析

                 2021年4季度,供應商業、辦公用地6宗,均為掛牌出讓。其中F3(其他多功能用地)4宗;B14商旅服務用地1宗;F81綠隔產產業用地1宗。建設用地面積共計14.83萬平方米;規劃建筑面積共計34.64萬平方米。

                其中,1宗F81綠隔產業用地,為大興區集體經營性建設用地入市一期試點地塊,位于大興區瀛海鎮,東至瀛坤路,南至瀛成路,西至瀛達路,北至瀛元街??偨ㄔO用地面積4.01萬平方米,總規劃建筑面積≤6.01萬平方米,容積率≤1.5,開發程度為三通一平,起始價8.19億元。

                同時,根據土地出讓文件顯示,該地塊將用于建設國際人才公寓項目,以支持中日創新合作示范區及經開區225平方公里范圍“職住均衡”。

                2021年市場分析(圖7)2021年市場分析(圖8)

                土地市場成交分析

                2021年4季度,北京市土地招拍掛市場供給成交43宗用地,均以掛牌方式出讓。其中,住宅用地26宗、商業辦公用地8宗。工業用地9宗。建設用地面積共計191.60萬平方米,規劃建筑面積共計363.50萬平方米。其中,建設用地面積累計值為703.06萬平方米,環比增加37.46%,同比增加47.10%;規劃建筑面積累計值為1228.59萬平方米,環比增加42.02%,同比增加27.85%。

                2021年市場分析(圖9)

                住宅用地成交分析

                2021年下半年,全國范圍內新建商品住宅銷售承壓,房企融資受阻,市場面臨較大的下行壓力。在這種整體市場清醒下,北京市第二、三批次土拍市場入讀亦有所下降,宗地流拍數量增加,多宗土地底價成交。

                2021年市場分析(圖10)2021年市場分析(圖11)

                商業辦公用地成交分析

                2021年4季度,商服、辦公用地共計成交8宗,均為掛牌出讓。成交建設用地面積共計37.11萬平方米;規劃建筑面積共計66.24萬平方米??偝山粌r117.52億元。值得關注的是,本季度成交的海淀區3宗用地,樓面價均超過20000元/平方米,整體處于相對較高水平。該3宗用地位于北京中關村永豐高新技術基地,均有北京永豐數字先導科技 有限責任公司竟得。

                2021年市場分析(圖12)2021年市場分析(圖13)

                第四章 政策及熱點分析

                一、新出臺的房地產政策法規

                2021年1月1日起,當地將逐漸實行群眾在北京購房在網上全過程申請辦理,無須去備案服務廳。 購房條件:1、已經結婚京籍家庭(除通州區外):無房的可購買兩個住房,已經有1套住房的可再購買1套。2、單身男女京籍家庭(包含單身、離婚、離異家庭):在京無房的,可購買1套住房等。

                第一、住宅70年到期后,自動續期?!吨腥A人民共和國民法典》自2021年1月1日起施行,其中第三百五十九條住宅用地70年產權到期后自動續約。

                宅建設用地使用權期限屆滿的,自動續期。續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定辦理。非住宅建設用地使用權期限屆滿后的續期,依照法律規定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規的規定辦理。

                第二、設有居住權的房子,無償給別人去住,房子不能出租。

                今年實施的民法典規定,居住權無償設立,但是當事人另有約定的除外。設立居住權的,應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

                居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租,但是當事人另有約定的除外。

                居住權期限屆滿或者居住權人死亡的,居住權消滅。居住權消滅的,應當及時辦理注銷登記。

                第三、抵押中的房產,不用解壓也可以直接過戶。

                2021年民法典新規規定,在押房產可直接交易并過戶,不需要繳清全款或提前征得銀行同意。但需要注意的是,銀行依然具有這套房子的抵押權,如果過戶后不及時償還銀行貸款,銀行依然有權申請處置這套房屋。

                第四、夫妻過戶、子女繼承房產,免征契稅。

                2021年9月起實施的《中華人民共和國契稅法》規定,婚姻關系存續期間夫妻之間變更土地、房屋權屬,免征契稅;法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬,免征契稅

                第五、停車位租期最長不得超過20年

                房屋租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。租賃期間屆滿,當事人可以續訂租賃合同,但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

                第六、房東不能單方面的提高租金

                在住房租賃合同期限內,除法律規定和合同約定的情形外,出租人或者承租人不得單方面解除住房租賃合同,不得單方面提高或者降低租金。

                除約定外不得扣減押金,同時,出租人收取押金的,應當在住房租賃合同中約定押金的數額和返還時間。除住房租賃合同約定的情形以外,出租人不得扣減或者遲延返還押金。

                第七、房子出售,所有權變更,不影響租賃協議,租客可以繼續居住。這個也容易理解。假設房屋在租賃存續期間發生了產權變更,租客依然可按照協議繼續居住。

                第八、承租人有有限購買房子的權利

                根據《民法典》規定,第七百二十六條出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利;但是,房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

                出租人履行通知義務后,承租人在十五日內未明確表示購買的,視為承租人放棄優先購買權。

                 

                 

                 

                二、2021年房地產十個關鍵詞:從“三道紅線”

                到“良性循環”

                2021年,房地產市場經歷了“過山車”般的走勢,上半年部分城市房價上漲過快受到“約談”,隨著一系列政策落地,房地產市場不斷降溫。與此同時,房地產企業加速洗牌,部分房企出現債務違約的情況。

                澎湃新聞通過盤點過去一年房地產行業的十大關鍵詞,一起來看看這一年都發生了哪些事。

                1、三道紅線

                上榜理由:房企融資新規全行業全面實行。

                2020年8月20日,住房和城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會,會議指出,為進一步落實房地產長效機制,實施好房地產金融審慎管理制度,增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度,人民銀行、住房和城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上,形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

                監管部門為房地產企業財務指標劃定“三道紅線”,嚴格落實“房住不炒”,意在通過管控房企有息負債增長情況,管控房地產行業杠桿水平,筑牢房企安全底線。

                所謂的“三道紅線”是指企業剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍。按照踩線情況,房地產企業被分為“紅、橙、黃、綠”四檔,“紅檔”企業有息負債規模不能高于現有水平,“橙檔”企業有息負債年增速不得超過5%,“黃檔”企業不得超過10%,“綠檔”企業不得超過15%。

                融資“三道紅線”新規于2021年1月1日起全行業全面推行。按照監管要求,從今年1月1日起,房企正式進入降杠桿測試期。到2023年6月底,12家試點房企的“三道紅線”指標必須全部達標,2023年底所有房企實現達標。

                去杠桿、降負債、預防系統性金融風險確保房地產市場平穩健康發展成為房企的必考題。

                2、集中供地

                上榜理由:土地拍賣市場迎來新的規則,22個重點城市住宅用地“兩集中”。

                2021年2月24日,一份網傳文件顯示,按照住宅用地分類調控文件要求,22個重點城市土地出讓將實現“兩集中”,2021年發布住宅用地公告不能超過三次。所謂“兩集中”,即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動。

                2021年2月26日,自然資源部自然資源開發利用司負責人公開表示,今年要求各地進一步將住宅用地出讓信息合理適度集中,重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應,讓各類市場主體和消費者充分掌握信息,形成合理預期。

                按照中指控股旗下“土地情報”消息,2021年集中供地期間,22城累計成交住宅用地2064宗,成交規劃建筑面積24380萬平方米,累計完成出讓金超22804億元。

                從市場表現看,2021年2月份“兩集中”供地提出以后,土地市場熱度依舊較高,同時在項目熱銷背景下,開發商拿地意愿強烈,第一批次集中供地現場火熱,觸頂搶地不斷頻現。不過,下半場隨著“810”新規調整,提出購地自有資金并實施嚴格審查,資金緊張以及限購限貸等多重因素疊加開發商購地意愿降低,躺平觀望情緒不斷體現,導致土地市場成交形成“前高后低”態勢。

                從成交溢價率來看,全年整體明顯走低,第一批次平均溢價率為14.78%,第二批次平均溢價率4.04%,較一批次減少10.7個百分點;第三批次平均溢價率降低至2.39%。出讓金上第三批次共計成交5692.2億元,較二批次(6439.4億元)減少11.6%,較第一批次則大幅減少46.7%。

                3、二手房指導價

                上榜理由:二手房價格納入監管,15城推行二手房參考價。

                2月8日,深圳建立二手住房成交參考價格發布機制,共有3595個小區被逐一“標價”。由此,深圳也成為首個提出二手房成交參考價格發布機制的城市。隨后,成都、東莞、寧波等城市跟進該機制。

                據58同城、安居客數據,2021年11月全國65個主要城市二手房掛牌均價為16840元/平方米,環比微跌0.33%,65城中有14城二手房掛牌房價環比上漲。北京、深圳、上海二手房掛牌均價分別為58881元/平方米、57176元/平方米和54301元/平方米。

                值得關注的是,目前落實二手住房參考價制度的10個城市調控效果明顯,寧波、成都、三亞、西安、合肥和廣州6個城市掛牌價環比下行。

                4、約談

                上榜理由:約談房價上漲過快城市成為2021年房地產調控的一個重要特征。

                今年1月及2月份,住房和城鄉建設部副部長倪虹分別前往深圳、上海、北京調研督導房地產調控工作。3月初,他又帶隊赴杭州、無錫調研督導。3月下旬,倪虹帶隊赴成都和西安調研督導;3月25日,住建部再派出督導組赴南昌現場督導房地產調控工作。

                4月8日,住房和城鄉建設部副部長倪虹約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通5個城市政府負責人,并將東莞、南通市列入房地產市場監測重點城市名單。

                7月29日,住房和城鄉建設部副部長倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市政府負責同志,要求堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,不把房地產作為短期刺激經濟的手段,切實履行城市主體責任,針對上半年房地產市場出現的新情況、新問題,加大調控和監管力度,促進房地產市場平穩健康發展。

                5、學區房

                上榜理由:中央政治局會議首提“防止以學區房等名義炒作房價”。

                4月30日,中共中央政治局會議中提出:“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,增加保障性租賃住房和共有產權住房供給,防止以學區房等名義炒作房價?!?/span>

                其中,“防止以學區房名義炒作房價”首次在政治局會議中被提出。

                與此同時,包括北京、深圳、上海、廈門、合肥等地紛紛出臺新政抑制高價“學區房”。

                新華社旗下《半月談》評論文章指出,高價學區房問題是當前百姓重要焦慮問題之一,解決這一問題,還是要回歸義務教育公益屬性,回歸義務教育階段不能設置重點學校,回歸義務教育均衡發展。當前,有關部門和地方理應考慮繼續加強推進校長教師交流輪崗,制定嚴密的工作方案,讓優質教育資源順暢流動起來。

                文章指出,加大教育投入和改革力度也必不可少。建議有關部門用改革思維推動義務教育階段提質增效,把部屬、省屬和部門所屬的優質教育資源統籌起來盤活,讓校長教師流動起來,從而讓百姓在改革進程中分享更多的紅利。

                6、限跌令

                上榜理由:部分三四線城市迎來“逆向”調控,“限跌令”在各地落地。

                在一線城市及熱點二線城市紛紛加碼樓市調控的同時,部分三四線城市正迎來“逆向”調控,“限跌令”在各地落地。

                據不完全統計,已有近20城通過約談房企或出臺政策的形式,限制房企降價行為。但在降價行為背后,債務壓力大,資金回籠慢是部分房企不得不面對的現實,一場房價保衛戰正在上演。

                截至目前,包括株洲、江陰、菏澤、岳陽、昆明、沈陽、唐山、鄂州、張家口、桂林、株洲、東陽等地公布房價“限跌令”。

                之所以稱為“限跌令”,是因為部分房企或中介在采取降低銷售價格并明顯低于市場正常價格銷售或代理新建商品房時,受到了政府官方約談或制止。

                7、購房補貼

                上榜理由:多地出臺鼓勵性購房政策,“人才補貼、購房補貼”提振市場。

                中原地產研究中心統計數據顯示:隨著信貸政策的穩定,各地房地產穩樓市政策頻繁發布,最典型的政策內容是人才補貼、購房補貼。對近一個月來的不完全統計顯示,包括桂林、晉江、呼和浩特、荊門、衡陽、開封、南寧、保定、南通海安、重慶璧山和萬州、黔南布依族苗族自治州龍里、六安金寨等在內的超25個城市都拿出了真金白銀,以期提振房地產市場。

                8、債務違約

                上榜理由:部分房企出現到期債務或理財產品兌付逾期情況。

                今年以來,各類房地產調控政策頻出,融資環境收緊不放松,加之正逢“償債高峰年”,房企債務違約事件頻發,其中部分房企出現到期債務或理財產品兌付逾期等問題。

                中指研究院指出,隨著房地產行業進入嚴監管的調整期,部分房企在經營管理方面未能根據市場形勢變化審慎經營,反而盲目擴張,導致經營和財務指標惡化,最終爆發風險。

                近期,政策有所調整,隨著市場轉暖,融資放松微調,房地產企業流動性困難將有所緩解。

                9、房地產稅

                上榜理由:房地產推進有新的思路:先深化地方試點,再國家統一立法。

                10月15日,《求是》雜志發表習近平總書記的重要文章《扎實推動共同富?!?,文章指出,要“積極穩妥推進房地產稅立法和改革,做好試點工作”。

                10月23日,第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議作出決定,授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作,標志著房地產稅改革正式啟動試點工作。

                12月13日,中國人大網披露兩份關于開展房地產稅改革試點的相關文件。其中,財政部部長劉昆在2021年10月19日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議上對《關于授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定(草案)》中提到,在總結上海市、重慶市個人住房房產稅改革試點經驗的基礎上,結合新形勢新情況,進一步深化房地產稅改革試點,可以發揮試點對整體改革的示范、突破、帶動作用,強化房地產調控需求側管理,穩定市場預期,也為今后全國統一立法積累經驗、創造條件。為此,建議“先深化地方試點、再國家統一立法”,由全國人大常委會依法授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作,為穩妥推進改革試點提供法律保障。按照以上工作考慮,財政部、司法部會同全國人大常委會預算工委、住房和城鄉建設部、稅務總局等方面研究起草了《關于授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定(草案)》。

                10、良性循環

                上榜理由:對房地產市場說法有變,中央政治局會議首提“良性循環”。

                12月6日,中共中央政治局召開會議,分析研究2022年經濟工作。會議強調,明年經濟工作要穩字當頭、穩中求進。房地產方面,會議明確,要推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,促進房地產業健康發展和良性循環。

                以往中央政治局會議對房地產業的表述,主要提及“房住不炒”、“促進房地產市場平穩健康發展”,而今年對于房地產市場的說法有變,提到了促進房地產業“良性循環”?!傲夹匝h”一詞也是首次在中央政治局會議中提出。

                中國社會科學院城環所研究員、房地產藍皮書執行主編王業強指出,良性循環反映的是一個更加積極的政策信號,對房地產不是單純限制,要讓它與國民經濟形成良性互動。

                全國房地產商會聯盟主席、住建部住房政策專家委員會原副主任顧云昌對澎湃新聞表示,房地產市場有一定的周期性,過去一般是二至三年一個周期,房地產市場由供求關系決定了它的周期性變化,房地產的周期性也和國家的整個經濟周期密切相關?!斑^去,樓市比較熱的時候,我們通常采取嚴格的調控措施,包括限價、限售以及一些金融方面的政策,市場遇冷,就會放松調控。如果房地產市場的周期變動性太大,也會對經濟造成影響,對房地產市場本身也不利?!?/span>

                顧云昌說,良性循環就是讓房地產業的周期變化和波動不要太大?!笆袌鲞^熱的時候要澆冷水,但水也不能澆得太多了,總的來說就是要適量?!?/span>

                中指研究院報告提到,下半年以來,隨著房地產信貸以及預售資金監管收緊,銷售市場及土地市場均明顯降溫,疊加個別房企風險問題暴露,市場信心進一步受挫,從企業融資到投資拿地、開工建設、銷售回款、竣工交付等環節均不同程度遇阻,現階段良性循環對行業發展尤為重要。中央提及“良性循環”,亦表明監管層已關注到當前市場循環路徑遇阻帶來的風險。

                 

                第五章 總結

                現狀分析:

                ?  土地供給方面,2021年北京集中供地共成交住宅用地57宗,成交規劃建筑面積598.33萬,土地出讓金1899.94億元,出讓金較上一年同比增長9.35%。整體來看,北京首批集中供地中因推出限地價、控房價、競配建、競設計方案的“政策工具箱”,被評為全國“學習樣板”。第三批集中供地在前兩次基礎上,對競拍規則再次調整,擴大競現房銷售面積方式試點范圍、擴大保障性租賃住房的供給,并推出“期地”出讓模式。

                ?  二手房交易方面,截至12月底,北京商品住宅(不含保障房)庫存量約為1167.73萬平方米,較上月基本持平;受去化速度放緩影響,北京商品住宅出清周期回升至13.9個月。

                ?  金融政策方面,“房地產短期看金融,中期看土地,長期看人口”,2021年房地產市場前高后低波動始于金融信貸的收緊,“五道紅線”下,一方面供給端房企融資受限,且不斷加碼,另一方面伴隨銀行額度受限,對需求端購房群體提高貸款資格門檻、嚴格資金來源審查,結合提升房貸利率、延長房貸周期等方式,投資需求受到抑制,但一定程度上也對無房剛需和剛改群體造成誤傷。

                自2021年7月廣發銀行申請凍結恒大集團1.32億、9月恒大財富爆雷,2021年下半年開啟房企爆雷按鈕,多家龍頭企業爆出債務違約、理財產品延期兌付、資金鏈斷裂等問題,一時間市場信心受到較大沖擊,對房企能否按時保質交房產生疑慮,行業陷入信用危機,銀行發起斷貸、停貸,加之地方政府嚴格的預售監管,房企流動性危機加劇。

                政策承壓下,房地產金融風險擠出可以說是2021年房地產市場最大特征,并且未來一段時間房企持續降杠桿、緩釋風險也仍將繼續,但也預示著房企“高杠桿、快周轉”的開發模式徹底終結,探索新模式、實現良性循環成為新的方向。

                 019年以來房地產金融定向監管是繼續從緊的。2019年2月,時任銀保監會副主席王兆星就針對房地產市場表示:“繼續緊盯房地產金融風險,要對房地產開發貸款、個人按揭貸款繼續實行審慎的貸款標準?!?/span>

                ?  政府調控方面,2021年,可以說是房地產行業的關鍵轉折之年:“十四五”規劃全面開啟,中央延續“房住不炒”,“三道紅線”政策效果愈發顯現。與此同時,房地產企業融資受限,房地產行業也面臨前所未有的壓力,發展節奏整體放緩。

                直至今年9月,央行貨幣政策委員會會議提出“維護房地產市場的健康發展”,緊接著10月國家高層相繼表態,認為“房地產的健康發展態勢不會改變”??梢灶A見,未來在“房住不炒”的定位下,房地產行業將會在穩增長、防風險、保民生之間取得新的三元平衡格局。

                 

                未來展望:

                1、過去形成的“高負債、高杠桿、高周轉”的房地產開發經營模式不可持續,“大量建設、大量消耗、大量排放”的城鄉建設方式不可持續,既不適應高質量發展的要求,也積累了不少風險隱患。

                2、基于數字化、網絡化、智能化的新型城市基礎設施建設投資需求巨大,是新的經濟增長點。

                3、房地產業規模大、鏈條長、涉及面廣,對經濟金融穩定和風險防范具有重要的系統性影響。

                4、未來將堅決落實中央經濟工作會議部署,牢牢堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,不將房地產作為短期刺激經濟的工具和手段,加強預期引導,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

                5、保持調控政策連續性穩定性。繼續穩妥實施房地產長效機制。保障剛性住房需求,滿足合理的改善性住房需求,努力做到穩地價、穩房價、穩預期。

                6、增強調控政策協調性精準性。加強金融、土地、市場監管等調控政策的協同。加強部省市縣調控聯動,加強對城市調控工作“一對一”的指導監督。

                7、堅決有力處置個別頭部房地產企業房地產項目逾期交付風險。以“保交樓、保民生、保穩定”為首要目標,按照省市統籌的工作要求,以法治化市場化為原則,確保社會穩定、國家和群眾利益不受損失。

                8、持續整頓規范房地產市場秩序。完善市場監管機制,切實維護群眾合法權益。

                9、房地產市場的基本面沒有變,住房需求依然旺盛。當前我國常住人口城鎮化率63.9%,仍處在快速城鎮化階段,每年城鎮新增就業人口1100萬以上,帶來大量新增住房需求。同時,2000年前建成的大量老舊住房面積小、質量差、配套不齊全,居民改善居住條件的需求比較旺盛。新冠肺炎疫情促使居民改善居住條件的要求更為迫切。

                10、將推進住房供給側結構性改革。針對新市民、青年人等群體住房需求,加大金融、土地、公共服務等政策支持力度,大力發展保障性租賃住房,因地制宜發展共有產權住房,加快發展長租房市場。

                11、針對城鎮老舊小區居民的住房改善需求,創新金融支持方式,落實閑置土地利用、存量房屋用途調整等政策,加快形成推進城鎮老舊小區改造的政策機制。針對老年人的適老化需求,加強頂層設計,在部分地區開展試點,探索建立完善發展適老化住房的體制機制和政策措施。

                12、“運動式”、只顧“顯績”的工作方式,往往會帶來破壞性“建設“。城鄉建設是一個系統工程,需要一代代人接續奮斗,樹立正確政績觀,堅持系統觀念,尊重規律,敬畏歷史、敬畏文化、敬畏生態。

                13、我國城市發展進入城市更新的重要時期,城市開發建設從注重規模速度轉為更加重視質量效益,從大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重,原有體制機制和政策體系已不適應高質量發展的需要。我們將鼓勵各地大膽實踐,在總結各地實踐的基礎上,加快形成一整套與大規模存量提質改造相適應的城市開發建設體制機制,以及相應的金融、財稅、土地等政策體系。

                 


                 
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